Participation à l’enquête publique « Modification du PLU »
Une enquête publique portant sur le projet de modification numéro 4 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) est ouverte du 2 novembre au 2 décembre 2020 :
– à la mairie, où les pièces du dossier et un registre sont tenus à disposition du public.
– de manière numérique.
Pour accéder à la lecture des documents de présentation dématérialisés : https://www.registre-dematerialise.fr/2141/documents
VCV vous incite à déposer vos avis et observations sur la page dédiée : https://www.registre-dematerialise.fr/2141/observation

Révision de PLU : la position de VCV 

La modification partielle du PLU proposée par la Mairie nous semble être une suite de mesures incomplètes  sans l’ambition qu’une ville comme Viroflay devrait avoir en termes d’urbanisme, de préservation de son patrimoine, d’actions en faveur de la transition écologique. La modification proposée oriente vers des règles urbaines de plus en plus contraignantes, certes pour empêcher l’action des promoteurs, mais ces nouvelles contraintes vont aussi pénaliser l’action des particuliers pour la rénovation de leur patrimoine. 

Un PLU avec des règles rigides n’est que le reflet d’une insuffisance de gouvernance urbaine : à défaut d’un outil de négociation avec les promoteurs, comme par exemple une « Charte promoteurs », la municipalité rigidifie toutes les règles sans prendre en compte les propriétaires particuliers. Elle peut également réagir a posteriori en créant des périmètres d’études sur deux ou trois parcelles, afin de retarder les délivrances des permis de construire du promoteur, comme cela a été proposé au Conseil Municipal du 25 septembre 2020 sur les parcelles 145-147-149 de l’avenue du Général Leclerc.

Un manque d’ambition urbaine pour la ville

Le Plan local d’Urbanisme, adopté en 2013 mais dont les premières réflexions datent de 2008, ne prévoit aujourd’hui que trois Opérations d’Aménagement Programmées (OAP) : le secteur des Arcades, le secteur Corby, le secteur Place des fêtes. Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable annexé au PLU ne possède aucun périmètre définissant des orientations particulières concernant les secteurs à urbaniser le long de l’avenue du Général Leclerc et des secteurs des gares. Or aujourd’hui, le manque d’unité architecturale le long de l’axe structurant principal (Avenue du Général Leclerc) dégrade l’image de la ville et laisse aux opérations ponctuelles des promoteurs toute latitude pour définir la forme et l’image de notre ville.

En application des articles L.111-10 et L.111-8 (code de l’urbanisme), la création d’un périmètre d’étude permettrait une utilisation maîtrisée de l’exercice du droit de préemption urbain dans un périmètre à déterminer, afin de permettre la mutation qualitative des immeubles les plus dégradés de la ville, tout en préservant le tissu pavillonnaire d’une mutation anarchique.

Le périmètre d’étude ne peut se définir au fil de l’eau, au gré des programmes soumis par les promoteurs, afin de surseoir à statuer sur leurs dépôts de Permis de Construire,  comme c’est le cas aujourd’hui. Il doit s’inscrire dans la réalisation d’une opération d’aménagement. Pour cela, il faut des études générales et des ambitions clairement affirmées et non prendre des mesures au coup par coup. 

Ce qui signifie que le périmètre doit être large. Il doit être motivé par l’intérêt général et ne peut se réduire à quelques parcelles. Sinon il est non conforme au code de l’urbanisme et le Tribunal administratif peut annuler la décision de la Mairie. Le pôle d’attractivité des gares est un guide évident. En effet, toutes les prospections des promoteurs se situent dans un rayon de 300-350 mètres autour des gares et le long de l’avenue Leclerc, ce qui représente 70 % de la ville.

 

Des règles d’urbanismes contraignantes pour les propriétaires de patrimoines sur des petites parcelles

Afin d’empêcher la mutation du tissu pavillonnaire par l’action des promoteurs, les propriétaires d’une maison individuelle vont demain se retrouver bloqués pour la valorisation de leur patrimoine. Ils ne pourront plus transformer par surélévation, agrandir ou rénover leur maison avec des matériaux biosourcés, quand bien même celle-ci serait dégradée ou qu’elle ne réponde plus aux attentes sociétales.

Les règles d’urbanisme de la ville bloquent les propriétaires particuliers dans la libre valorisation de leur bien car la ville ne sait pas administrer ses relations avec les promoteurs. 

 

Une inadaptation des règles de stationnement dans les programmes neufs

Rien n’est prévu en matière de stationnement pour désengorger la ville des voitures sur la chaussée et libérer le stationnement pour le commerce de proximité et les équipements publics. Tous les programmes nouveaux dans un périmètre de 500 mètres d’une gare, c’est-à-dire 90% de la ville, ne sont soumis qu’à une place de stationnement par logement construit. Or aujourd’hui le taux de motorisation de Viroflay est de 84%, et 36% des ménages concernés ont deux voitures ou plus. Les promoteurs réalisent aujourd’hui des économies par rapport aux autres villes d’Île-de-France sur la partie stationnement, ce qui induit deux effets :

  •   L’envahissement des rues par les voitures générées par les nouveaux programmes immobiliers,
  •   Des opérations « rentables » pour les promoteurs qui n’hésitent pas à acheter des parcelles bâties pour leurs programmes.

Les services publics et équipements comme le centre aquatique vont générer des dysfonctionnements de circulation et stationnement dans la ville, du fait d’une “sursaturation” de véhicules et d’absence d’équipements sécurisés et couverts pour les deux roues.

Des ambitions trop faibles en matière de transition écologique

Comme toutes les communes de France, la ville de Viroflay devra s’engager à diminuer la consommation d’énergie des bâtiments municipaux, limiter au maximum les gaspillages, améliorer l’efficacité énergétique des équipements par des travaux de rénovation. Nous souhaitons que la ville porte une ambition écologique encore plus grande dans son PLU en déclinant des obligations concrètes, efficaces et pragmatiques.

 

Nous proposons que le PLU inscrive véritablement Viroflay dans une démarche écologique et durable :

  1. Rendre obligatoire la création de jardins accessibles et entretenus sur les toitures et dans les cours intérieures d’immeubles.
  2. Favoriser la végétalisation des espaces de circulation via l’aménagement d’axes verts. Créer une coulée verte entre les forêts Rive Droite et Rive Gauche en travaillant sur les sentes et les liaisons piétonnes.
  3. Contraindre à l’utilisation de matériaux éco-responsables dans l’infrastructure urbaine afin de réduire la pollution sonore, visuelle, environnementale et lumineuse.
  4. Adapter une démarche environnementale pour les constructions publiques (murs, rues et places végétalisées, récupération de l’eau et de la chaleur).
  5. Réaménager des parcs avec des espaces protégés (de la pluie ou de la chaleur) par des préaux et des pergolas en bois, des points d’eau, des tables de jeu, des poubelles fermées et des composteurs collectifs.
  6. Créer des jardins partagés dans les écoles, installer des composteurs collectifs, végétaliser les toitures terrasses des équipements publics.
  7. Optimiser et moderniser les éclairages publics afin de réduire leur empreinte écologique en prévoyant un éclairage progressif en fonction de la luminosité et/ou par capteur de présence et en imposant aux commerçants d’éteindre les enseignes la nuit.
  8. Modifier la Charte architecturale pour augmenter son caractère « écologique » : pour les bâtiments neufs, encourager une démarche de construction Bas Carbone, de récupération des fluides, d’auto-consommation collective, de limitation des charges. Pour les bâtiments anciens, maintenir les façades qui présentent un intérêt architectural et reconstruire quand cela est nécessaire avec des matériaux de bonne qualité et biosourcés. Pour les espaces extérieurs, imposer des essences végétales variées favorisant la biodiversité.
  9. Développer des programmes neufs ou en réhabilitation incluant mixité urbaine, sociale et fonctionnelle (locaux partagés, habitat social et privé.
  10. Prévoir des espaces sécurisés pour les vélos à proximité des gares et des équipements publics (centre aquatique, bibliothèque).
Préserver les zones pavillonnaires 
Pour éviter que les promoteurs ne réalisent des logements collectifs en zone pavillonnaire, une série de nouvelles règles sont proposées par la Mairie, comme la limitation de la hauteur des bâtiments ou la réduction de l’emprise au sol pour les terrains de plus de 400 m2.
VCV considère que ces nouvelles règles vont bien davantage contraindre les propriétaires de maisons individuelles : ils ne pourront plus agrandir leur logement au gré de leurs besoins et de l’évolution de leur famille, ni construire en fond de parcelle.
VCV considère que la proposition « de front bâti dominant l’une des voies » n’est pas plus claire que dans le règlement actuel et qu’il serait plus simple de qualifier le front bâti donnant sur la voie de circulation principale.
VCV considère que le PLU de Viroflay est le reflet de règles ratatines et qu’il va ralentir la rénovation thermique des maisons. En réalité, il n’est pas nécessaire de surélever son toit pour l’isoler thermiquement. En revanche si l’on surélève sa maison, c’est qu’on veut rendre habitable son comble : pour gagner un niveau d’habitation avec une surface habitable au-delà de 1,80m, il faut gérer la hauteur du toit, son inclinaison et évidemment les matériaux d’isolation pour obtenir un espace de vie confortable. La modification du PLU pénalise les propriétaires de pavillons traditionnels avec toit en pente de 36 à 45 degrés d’inclinaison, qui ne pourront plus financer l’amélioration de la performance énergétique par une valorisation patrimoniale de leur bien (augmentation de la surface habitable, modernisations architecturales).
Nous proposons que le PLU inscrive véritablement Viroflay dans une démarche écologique et durable :
Diminuer l’artificialisation des sols 
Dans le PLU de 2013, il n’y avait aucune obligation d’espace vert en pleine terre en zones dites Ua (de très forte densification). Or l’artificialisation a pour conséquence de saturer les réseaux d’assainissement et de provoquer des inondations, comme nous en avons connu au printemps dernier.
VCV considère que le projet de modification reste cependant peu ambitieux et peu contraignant au regard des enjeux de la commune et de ses sous-sols. Il est non seulement proposé une très faible correction dans les zones dites Ua (10% de pleine terre obligatoire), mais en plus, les corrections sont plus exigeantes pour les particuliers dans les zones pavillonnaires (40% de pleine terre obligatoire contre 25% précédemment) que pour les promoteurs.
Nous proposons que le PLU inscrive véritablement Viroflay dans une démarche écologique et durable.
Faciliter l’isolation des bâtiments 
En dérogation du PLU, il est prévu d’autoriser un empiètement de 30 cm sur son bâti pour les dispositifs d’isolation thermique en extérieur.
VCV considère que cette règle limitante exclut les modes d’isolation biosourcés plus épais.
Nous proposons que le PLU inscrive véritablement Viroflay dans une démarche écologique et durable :